Реальная цена скрыта, без ремонта не продать: три правила рынка квартир в Киеве

Столичный рынок жилья переживает глубокую трансформацию. Количество предложений на вторичном и первичном рынках измеряется тысячами, однако реальных покупателей катастрофически не хватает. Заявления отдельных застройщиков об «остром дефиците квартир» в новостройках не соответствуют действительности — не хватает не самого жилья, а платежеспособных клиентов.

Об этом свидетельствует аналитический отчет профильного портала Zagorodna.com, на который ссылается Kyiv1. Специалисты выделили три главные тенденции, которые сегодня определяют логику сделок купли-продажи квартир в столице.

Реальный торг и скрытые сделки

Публичные цены в объявлениях на сайтах-агрегаторах стали сугубо номинальными и часто не отражают реальной стоимости рыночных сделок. Подавляющее большинство объектов в итоге продается с дисконтом во время финальных переговоров. Размер скидки может быть существенным, хотя конкретные цифры риелторы не разглашают.

Еще один важный нюанс: самые ликвидные и выгодные варианты вообще не попадают в открытую рекламу. Риелторы закрывают такие сделки внутри собственных клиентских баз или через знакомых. В то же время владельцы многокомнатных квартир (от трех комнат и больше) все чаще снимают объекты с продажи, не готовы идти на существенные ценовые уступки и занимают выжидательную позицию.

Квартиры с готовым ремонтом в приоритете

До войны покупатели охотно выбирали жилье «после строителей» без отделки или старый советский фонд, чтобы реализовать собственный дизайн-проект. Сейчас тренд развернулся на 180 градусов: готовые квартиры с качественным современным ремонтом и мебелью ценятся намного выше.

Главная причина — критическое подорожание строительных материалов, усложненная логистика и острый дефицит квалифицированных мастеров в Киеве. Покупатели готовы мириться с чужими интерьерными решениями, лишь бы избежать длительного, дорогого и непредсказуемого процесса ремонта. По оценкам риелторов, квартира без ремонта может стоять в продаже месяцами, тогда как аналогичный объект с готовой отделкой находит покупателя за считанные недели.

Фактор миграции: пустые квартиры давят на рынок

На баланс спроса и предложения продолжают влиять киевляне, которые сейчас находятся за границей. Эта категория владельцев разделилась на два лагеря. Одни держат жилье пустым как «запасной аэродром» на случай возвращения — такие квартиры не выходят на рынок и не генерируют доход. Другие окончательно решили обустраивать жизнь в ЕС и выставляют киевские квартиры на продажу.

Именно вторая группа создает дополнительное давление предложения на рынке, где покупателей и так мало. В результате продавцы вынуждены либо соглашаться на дисконт, либо ждать месяцами своего клиента.

Что происходит с арендой

Определенное торможение фиксируют и в сегменте долгосрочной аренды. В начале лета заявленная медианная стоимость предложений в столице держалась на уровне 18 000 гривен в месяц. Однако реальные договоры, по данным риелторских наблюдений, заключались по средней ставке около 16 900 гривен. Разница между «ценником в объявлении» и фактической ценой сделки составляет более 1 000 гривен ежемесячно.

Те арендодатели, которые отказываются от завышенных ожиданий и быстрее идут на компромисс с ценой, находят арендаторов в первые же недели экспозиции объекта. Остальные — рискуют остаться с пустой квартирой на неопределенный срок.

Как не прогадать при продаже или аренде

Эксперты советуют продавцам тщательно изучать не только цены в объявлениях, но и реальную статистику закрытых сделок в своем районе. Если квартира без ремонта — стоит закладывать дисконт как минимум в 10–15% от среднерыночной цены. Для арендодателей действует то же правило: гибкость в цене сокращает время простоя жилья. А покупателям стоит помнить: лучшие варианты часто даже не попадают на сайты объявлений — они расходятся через проверенных риелторов еще до публикации.

Ранее портал Знай сообщал, единственное жилье не отберут за долги: Рада готовит новый механизм защиты.

Также наш портал информировал, деньги на жилье для ВПЛ закончились: правительство просят объяснить судьбу миллиардов.

Больше деталей читай в материале: долг от 680 грн, квартира более 130 кв. м — ПФУ назвал 7 оснований для отказа в субсидии.